【案件分析】イオンモール新利府・デジタル証券。東北最大級の「生活基盤」に投資する合理性

2026年1月26日、三井物産デジタル・アセットマネジメント（ALTERNA）より、最新案件である「イオンモール新利府・デジタル証券〜仙台近郊〜」の募集が開始されました。

運用資産規模は約240億円。東北最大級のショッピングモールを対象とした本案件は、これまでの不動産STの中でも、実務家が好む「生活インフラ投資」の典型的な好例と言えます。

本案件の注目ポイントを、戦略的視点から整理します。

東北最大級の「商圏」が生むキャッシュフローの安定性

「イオンモール新利府」は、宮城・仙台近郊の生活を支える巨大なインフラです。

実務家的視点: 投資対象として重要なのは「代替不可能な価値」です。地域住民の生活に深く根ざした大型商業施設は、景気変動に強く、Eコマースが普及した現代においても、リアルな体験やサービスを提供する拠点として機能し続けています。
安定利回り: 予想分配金利回りは年3.5%（税引前・年率換算）。前回の記事で触れた「国債（0.5%〜0.8%前後）よりも高く、株式より安定した」ミドルリスク・ミドルリターンの象徴的な水準です。

今回の案件で私が特に注目したのは、その「守り」の設計です。

金利リスクのコントロール: 固定金利での借入や優先劣後構造を採用することで、昨今の金利上昇による配当への影響を抑える設計になっています。金融DXの実務家として多くのスキームを見てきましたが、投資家保護を前提としたこうした緻密な設計は、長期保有において極めて重要です。
約5年2ヶ月の運用期間: 2031年5月までの運用期間は、中長期の資産形成を目指すインデックス投資家の時間軸とも重なります。

本案件は「Progmat（プログマ）」というブロックチェーン基盤を活用し、オルタナ信託による資産保全がなされています。

倒産隔離の徹底: 第2回記事でも解説した「信託」の仕組みにより、発行体のリスクと切り離された形で資産が管理されます。この「鉄壁の守り」が大手グループの運営によって担保されている点は、デジタル証券ならではの信頼性です。

「イオンモール新利府」への投資は、以下のような考えを持つ方にとって、非常に論理的な選択肢になります。

東北の地で人々の生活を支える巨大モールの一部を、10万円からデジタルで保有する。これは、テクノロジーが実現した「新しい資産保有の形」です。