金利上昇でも「優良物件」は下がらない？不動産STが拡大期にこそ本領を発揮する理由

「金利が上がれば不動産価格は下がる」というのがこれまでの投資の定説でした。しかし、2026年現在の市場では、「普通の不動産」は下がり、「優良不動産」はむしろ維持・上昇するという、明確な二極化が進んでいます。

この「二極化の勝ち組」に最も効率よく、かつ少額から乗れる手段が、拡大期（グロース期）を迎えている不動産ST（デジタル証券）です。

なぜ「優良物件」だけは金利上昇に強いのか

住宅ローン金利の上昇により、一般的な実需層（自分で住む人）の買い控えが起きる一方で、一級の優良物件が値を下げないのには理由があります。

購入層の「財布」と「論理」が違う: 金利上昇で打撃を受けるのは一般層です。一方で、優良物件の主な買い手は「現金で動く富裕層」や「海外投資家」。彼らはインフレによる現金の価値低下を嫌い、価値が目減りしにくい「都心の一等地」へ資金を避難させます。
建設コストの高止まり: 人件費や資材高騰により、新築物件の価格は下がりようがありません。新築が高嶺の花になりすぎた結果、立地条件の優れた中古の優良アセットに需要が集中しています。
物理的な希少性: 「東京駅の目の前」や「主要インター直結の巨大倉庫」には代わりがありません。この「代わりのなさ」が、不況時でも価格を支える最強の防御壁となります。

不動産STで扱われる物件が、なぜ個人向けの区分マンション投資などより「優良（一級）」と呼べるのか。それは、扱っているアセットそのものが「本来なら個人には開放されないプロ専用品」だからです。

三井物産などの大手が手がける数十億〜数百億円規模の看板物件は、これまで機関投資家（銀行や保険会社）が独占してきました。不動産STは、この「プロが奪い合ってきた安定資産」をデジタル技術で10万円単位に切り分けたものです。

単に規模が大きいから、大手が扱っているから、という理由だけで選ぶのは不十分です。賢い投資家は、運用報告書の以下のポイントから「本当の価値」を読み解きます。

テナントの質と継続性: 借り主は誰か？上場企業やグローバル企業が長期契約（定期借家など）で入っているか。大手の「中核拠点」であれば、多少の景気変動で退去するリスクは極めて低くなります。
健全な財務バランス（LTV）: 借金に頼りすぎない健全な運用か。借入金比率（LTV）が40〜55%程度で安定していれば、将来の金利上昇に対する耐性が高く、投資家の元本が守られる余力が大きいと言えます。
立地の代替不可能性: その場所を欲しがるプロが他にいくらでもいるような「特等席」か。不況時でも真っ先に買い手がつくような立地の希少性こそが、最後のリスクヘッジになります。

不動産ST市場は現在、年間発行額が数千億円に達する拡大期（グロース期）に入っています。実は、このフェーズこそ投資家にとって最もメリットが大きい時期です。

三井物産、三菱地所、野村證券といった巨大資本は今、市場の覇権を争っています。自社の信頼を確固たるものにするために、「自社グループの看板を背負った、絶対に失敗できない一級物件」を継続的に投入し続けている最中だからです。

また、最近では不動産だけでなく「航空機」や「船舶」といった新ジャンルのデジタル証券化も加速しています。これら新しいアセットにおいても、今はまさに「初期の優良案件」にアクセスできる絶好のタイミングと言えます。

「金利が上がるから不動産はダメだ」と一括りにするのは、大きな機会損失です。

個人では手が届かない「金利に勝つ物件」に、10万円から投資できるのが不動産STの醍醐味です。金利上昇による二極化を味方につけ、富裕層と同じ「負けない資産」をデジタルで持っておく。これこそが、2026年以降の賢い投資スタイルと言えるでしょう。